Eigenbedarfskündigung: Wann kann der Vermieter kündigen?

Die wichtigsten Informationen auf einen Blick

• Eigenbedarf kann der Vermieter für sich selbst, aber auch für nahe Verwandte oder Angehörige seines Haushalts anmelden.
• Der Eigenbedarf muss nachvollziehbar begründet werden.
• Bei einer Eigenbedarfskündigung gelten die regulären Kündigungsfristen, die sich nach der Dauer des Mietverhältnisses richten.
• Bis 2 Monate vor Ende der Kündigungsfrist ist ein Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung möglich.
• Bei vorgetäuschtem Eigenbedarf können Mieter Schadensersatz verlangen.

Auch wenn Mieter in Deutschland keine Angst vor einer grundlosen Kündigung durch den Vermieter haben, ist es nicht ausgeschlossen, dass dieser Eigenbedarf anmeldet. Gemäß § 573 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) können Vermieter, eine ordentliche Kündigung aussprechen, wenn sie eine Immobilie für sich selbst oder enge Angehörige benötigen. Man spricht hier von einer Eigenbedarfskündigung. Aber wann darf der Vermieter überhaupt Eigenbedarf anmelden und können Mieter dem auch widersprechen?

Wann ist die Kündigung wegen Eigenbedarf möglich?

Mehr als die Hälfte aller Menschen in Deutschland leben zur Miete und nennen damit eine Wohnung ihr Zuhause, die ihnen nicht selbst gehört. Die Angst, diese Wohnung und damit ihr Zuhause zu verlieren, ist entsprechend nachvollziehbar. Doch sind Sie als Mieter in Deutschland gut geschützt. Ihr Vermieter kann Ihnen gemäß § 573 Abs. 1 BGB nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein begründetes Interesse liegt dann vor, wenn:

• der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft erheblich verletzt oder
• der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist oder
• der Vermieter einen Eigenbedarf an der Immobilie hat.

Unter Eigenbedarf versteht man allerdings nicht, dass der Vermieter einfach nur seine Wohnung wieder zur Verfügung haben möchte. Stattdessen muss er nachweisen können, dass er selbst oder ein naher Angehöriger die Wohnung tatsächlich zu Wohnzwecken benötigt.

Gründe für eine unzulässige Eigenbedarfskündigung

Möchte der Vermieter die Wohnung einfach nur deswegen selbst bewohnen, weil sie besser gelegen ist als die, in der er aktuell wohnt, reicht das in der Regel nicht aus, um zulässigen Eigenbedarf anzumelden. Anders sieht es allerdings aus, wenn der Vermieter zum Beispiel Nachwuchs erwartet und auf eine größere Wohnung angewiesen ist.

Weitere Gründe für eine zulässige Eigenbedarfskündigung können unter anderem sein:

• Die Bedarfsperson muss aus gesundheitlichen Gründen zum Beispiel in eine Erdgeschosswohnung oder barrierefreie Immobilie umziehen.
• Der Vermieter hat die Wohnung als Altersruhesitz geplant.
• Die Wohnung liegt deutlich näher am Arbeitsplatz des Vermieters oder der Bedarfsperson, wodurch sich der Arbeitsweg wesentlich verkürzt.
• Die Wohnung hat eine deutlich bessere Raumaufteilung und ermöglicht es dem Vermieter oder der Bedarfsperson, Schlafzimmer für Kinder oder Enkelkinder oder ein Arbeitszimmer einzurichten. Auch die Notwendigkeit für ein Zimmer für Pflegepersonen ist ein Grund.
• Der Vermieter oder die Bedarfsperson möchte sich von seinem Partner trennen und die Wohnung entsprechend beziehen.

Auch andere Gründe für den Eigenbedarf sind durchaus möglich. Sind Sie sich unsicher, ob der im Kündigungsschreiben genannte Grund eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigt, sollten Sie sich an Ihre Rechtsschutzversicherung wenden und von einem Anwalt darüber beraten lassen. Denn ohne zulässigen Grund ist keine Eigenbedarfskündigung möglich.

Für welche Personen kann Eigenbedarf angemeldet werden?

Der Vermieter darf nach § 573 Abs. 2 BGB Eigenbedarf anmelden, wenn er die Wohnung für sich selbst benötigt oder aber für einen Familienangehörigen oder Angehörigen seines Haushalts. Bei der Kündigung muss er auch zwingend angeben, für wen die Wohnung gebraucht wird. Ob er zusätzlich nachweisen muss, dass eine enge Bindung zu dem Angehörigen besteht, kommt vor allem auf den Verwandtschaftsgrad an.

Bei folgenden Angehörigen ist kein Nachweis nötig:

• Eltern und Großeltern
• Kinder und Enkel
• Geschwister
• Nichten und Neffen
• eingetragener Lebenspartner ohne laufenden Aufhebungsvertrag
• getrennt lebender Ehepartner ohne Scheidungsantrag

Bei entfernteren Verwandten, wie zum Beispiel Cousine und Cousin, Onkel und Tante oder Schwager und Schwägerin ist die Anmeldung des Eigenbedarfs zwar möglich, ein Nachweis über eine enge Bindung zum Vermieter aber unter Umständen nötig. Ebenso kann bei Schwiegereltern oder Patenkindern ein solcher Nachweis verlangt werden. Für geschiedene Ehepartner oder Ex-Schwiegereltern ist hingegen keine Eigenbedarfsanmeldung möglich.

Gut zu wissen: Theoretisch kann auch für Pflegekräfte oder Haushaltshilfen Eigenbedarf angemeldet werden – also für Personen, die mit dem Eigentümer der Wohnung gar nicht verwandt sind. Voraussetzung hierfür ist aber, dass die Beschäftigung einer solchen Kraft nötig ist und die Wohnung, für die Eigenbedarf angemeldet wird, in unmittelbarer Nähe der Vermieterwohnung liegt.

Welche Kündigungsfristen gibt es bei Eigenbedarf?

Bei einer Kündigung durch den Vermieter richtet sich die Kündigungsfrist immer nach der Dauer des bisher bestehenden Mietverhältnisses. Umso länger Sie bereits in der Immobilie wohnen, desto länger haben Sie also Zeit, den Auszug vorzubereiten. Gemäß § 573c Abs. 1 BGB kann die Kündigungsfrist bei einer vermieterseitigen Kündigung zwischen drei und neun Monaten dauern. Das gilt auch für die Fristen bei Eigenbedarfskündigungen.

Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats eingehen und wird dann frühestens zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam.

Beispiel: Geht das Kündigungsschreiben am 2. Mai zu und gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten, endet das Mietverhältnis am 31. Juli.

Eigenbedarfskündigung prüfen

Für eine gültige Eigenbedarfskündigung gelten wichtige Voraussetzungen. So muss die Kündigung schriftlich erfolgen und zwingend allen Mietern zugestellt werden sowie von allen Vermietern unterzeichnet sein. Zusätzlich zu den üblichen Angaben auf einem Kündigungsschreiben, wie beispielsweise die Nennung des Mieters sowie des Vermieters, muss es außerdem folgende wichtige Angaben enthalten:

Fehlt eine dieser Angaben oder möchte der Vermieter nachträglich die Bedarfsperson ändern, ist die Eigenbedarfskündigung ungültig. Um zu kontrollieren, ob das Kündigungsschreiben wirksam ist, sollten Sie es von einem Anwalt prüfen lassen. Dieser kann auch Ihre Chancen für einen Widerspruch einschätzen. Wenden Sie sich dafür am besten an Ihre Rechtsschutzversicherung.

Wann kann man der Eigenbedarfskündigung widersprechen?

Unter gewissen Umständen können Sie einer Eigenbedarfskündigung durch Ihren Vermieter widersprechen. Das kann etwa sein, weil das Kündigungsschreiben Fehler aufweist oder die Eigenbedarfskündigung unbegründet ist.

Unbegründet ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf zum Beispiel, wenn:

• der Vermieter im selben Haus noch eine vergleichbare leere Wohnung besitzt, in die die Bedarfsperson einziehen könnte
• die Gründe für die Eigenbedarfsanmeldung bereits vor Abschluss des Mietvertrags vorgelegen haben oder eindeutig vorhersehbar waren
• der Vermieter einen überhöhten Wohnbedarf geltend macht (z. B. eine sehr große Wohnung für sich alleine nutzen möchte)
• die Bedarfsperson die Wohnung nur für ein paar Monate benötigt
• eine Zweckverfehlung vorliegt, also die Wohnung gar nicht so genutzt werden kann, wie im Kündigungsschreiben angegeben
• der Vermieter keine natürliche Person ist, sondern eine juristische Person (beispielsweise eine Aktiengesellschaft oder GmbH)
• die Wohnung ausschließlich zu Gewerbezwecken statt als Wohnraum genutzt werden soll

Ist der Auszug aus Ihrer Wohnung Ihnen selbst aufgrund eines Härtefalls nicht zuzumuten, können Sie ebenfalls gegen die Eigenbedarfskündigung vorgehen (§ 574 BGB). Ob ein Härtefall vorliegt, der die Kündigung unwirksam macht, muss allerdings immer im Einzelfall entschieden werden.

Welche Frist gilt für den Widerspruch bei der Eigenbedarfskündigung?

Ein Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung ist nur innerhalb einer bestimmten Frist möglich. Sie können ihn bis maximal zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist einlegen. Kündigt Ihr Vermieter zum Beispiel zum 30. Juni, müssen Sie den Widerspruch bis spätestens 30. April beim Vermieter einreichen.