Die wichtigsten Informationen auf einen Blick
Auch wenn Mieter in Deutschland keine Angst vor einer grundlosen Kündigung durch den Vermieter haben, ist es nicht ausgeschlossen, dass dieser Eigenbedarf anmeldet. Gemäß § 573 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) können Vermieter, eine ordentliche Kündigung aussprechen, wenn sie eine Immobilie für sich selbst oder enge Angehörige benötigen. Man spricht hier von einer Eigenbedarfskündigung. Aber wann darf der Vermieter überhaupt Eigenbedarf anmelden und können Mieter dem auch widersprechen?
Mehr als die Hälfte aller Menschen in Deutschland leben zur Miete und nennen damit eine Wohnung ihr Zuhause, die ihnen nicht selbst gehört. Die Angst, diese Wohnung und damit ihr Zuhause zu verlieren, ist entsprechend nachvollziehbar. Doch sind Sie als Mieter in Deutschland gut geschützt. Ihr Vermieter kann Ihnen gemäß § 573 Abs. 1 BGB nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein begründetes Interesse liegt dann vor, wenn:
Unter Eigenbedarf versteht man allerdings nicht, dass der Vermieter einfach nur seine Wohnung wieder zur Verfügung haben möchte. Stattdessen muss er nachweisen können, dass er selbst oder ein naher Angehöriger die Wohnung tatsächlich zu Wohnzwecken benötigt.
Möchte der Vermieter die Wohnung einfach nur deswegen selbst bewohnen, weil sie besser gelegen ist als die, in der er aktuell wohnt, reicht das in der Regel nicht aus, um zulässigen Eigenbedarf anzumelden. Anders sieht es allerdings aus, wenn der Vermieter zum Beispiel Nachwuchs erwartet und auf eine größere Wohnung angewiesen ist.
Weitere Gründe für eine zulässige Eigenbedarfskündigung können unter anderem sein:
Auch andere Gründe für den Eigenbedarf sind durchaus möglich. Sind Sie sich unsicher, ob der im Kündigungsschreiben genannte Grund eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigt, sollten Sie sich an Ihre Rechtsschutzversicherung wenden und von einem Anwalt darüber beraten lassen. Denn ohne zulässigen Grund ist keine Eigenbedarfskündigung möglich.
Der Vermieter darf nach § 573 Abs. 2 BGB Eigenbedarf anmelden, wenn er die Wohnung für sich selbst benötigt oder aber für einen Familienangehörigen oder Angehörigen seines Haushalts. Bei der Kündigung muss er auch zwingend angeben, für wen die Wohnung gebraucht wird. Ob er zusätzlich nachweisen muss, dass eine enge Bindung zu dem Angehörigen besteht, kommt vor allem auf den Verwandtschaftsgrad an.
Bei folgenden Angehörigen ist kein Nachweis nötig:
Bei entfernteren Verwandten, wie zum Beispiel Cousine und Cousin, Onkel und Tante oder Schwager und Schwägerin ist die Anmeldung des Eigenbedarfs zwar möglich, ein Nachweis über eine enge Bindung zum Vermieter aber unter Umständen nötig. Ebenso kann bei Schwiegereltern oder Patenkindern ein solcher Nachweis verlangt werden. Für geschiedene Ehepartner oder Ex-Schwiegereltern ist hingegen keine Eigenbedarfsanmeldung möglich.
Gut zu wissen: Theoretisch kann auch für Pflegekräfte oder Haushaltshilfen Eigenbedarf angemeldet werden – also für Personen, die mit dem Eigentümer der Wohnung gar nicht verwandt sind. Voraussetzung hierfür ist aber, dass die Beschäftigung einer solchen Kraft nötig ist und die Wohnung, für die Eigenbedarf angemeldet wird, in unmittelbarer Nähe der Vermieterwohnung liegt.
Bei einer Kündigung durch den Vermieter richtet sich die Kündigungsfrist immer nach der Dauer des bisher bestehenden Mietverhältnisses. Umso länger Sie bereits in der Immobilie wohnen, desto länger haben Sie also Zeit, den Auszug vorzubereiten. Gemäß § 573c Abs. 1 BGB kann die Kündigungsfrist bei einer vermieterseitigen Kündigung zwischen drei und neun Monaten dauern. Das gilt auch für die Fristen bei Eigenbedarfskündigungen.
Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats eingehen und wird dann frühestens zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam.
Beispiel: Geht das Kündigungsschreiben am 2. Mai zu und gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten, endet das Mietverhältnis am 31. Juli.
Für eine gültige Eigenbedarfskündigung gelten wichtige Voraussetzungen. So muss die Kündigung schriftlich erfolgen und zwingend allen Mietern zugestellt werden sowie von allen Vermietern unterzeichnet sein. Zusätzlich zu den üblichen Angaben auf einem Kündigungsschreiben, wie beispielsweise die Nennung des Mieters sowie des Vermieters, muss es außerdem folgende wichtige Angaben enthalten:
Fehlt eine dieser Angaben oder möchte der Vermieter nachträglich die Bedarfsperson ändern, ist die Eigenbedarfskündigung ungültig. Um zu kontrollieren, ob das Kündigungsschreiben wirksam ist, sollten Sie es von einem Anwalt prüfen lassen. Dieser kann auch Ihre Chancen für einen Widerspruch einschätzen. Wenden Sie sich dafür am besten an Ihre Rechtsschutzversicherung.
Unter gewissen Umständen können Sie einer Eigenbedarfskündigung durch Ihren Vermieter widersprechen. Das kann etwa sein, weil das Kündigungsschreiben Fehler aufweist oder die Eigenbedarfskündigung unbegründet ist.
Unbegründet ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf zum Beispiel, wenn:
Ist der Auszug aus Ihrer Wohnung Ihnen selbst aufgrund eines Härtefalls nicht zuzumuten, können Sie ebenfalls gegen die Eigenbedarfskündigung vorgehen (§ 574 BGB). Ob ein Härtefall vorliegt, der die Kündigung unwirksam macht, muss allerdings immer im Einzelfall entschieden werden.
Ein Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung ist nur innerhalb einer bestimmten Frist möglich. Sie können ihn bis maximal zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist einlegen. Kündigt Ihr Vermieter zum Beispiel zum 30. Juni, müssen Sie den Widerspruch bis spätestens 30. April beim Vermieter einreichen.
Ob ein Härtefall vorliegt, ist immer vom Einzelfall abhängig. Folgende Gründe können aber einen Härtefall rechtfertigen:
Wechselt Ihre Mietwohnung den Besitzer, bleibt Ihr Mietverhältnis erstmal ganz normal bestehen. Möchte der neue Eigentümer die Wohnung aber für sich selbst oder einen Angehörigen nutzen, kann er Ihnen nach dem Eigentümerwechsel wegen Eigenbedarf kündigen. Hierbei gelten die regulären Kündigungsfristen von 3 bis 9 Monaten, je nachdem, wie lange Ihr Mietverhältnis bereits bestanden hat.
Anders sieht es aus, wenn ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird und diese einzeln verkauft werden. Mieter, die bereits vor der Eigentumsumwandlung in der Wohnung lebten, sind in diesem Fall stärker geschützt. Für die neuen Eigentümer gilt eine Sperrfrist von 3 Jahren. In Gegenden mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt – so etwa in vielen Großstädten – greift sogar eine erweiterte Sperrfrist von 10 Jahren. Während dieses Zeitraums kann kein Eigenbedarf angemeldet werden.
Nein. Ist Ihr Mietverhältnis auf eine bestimmte Zeit befristet, kann Ihr Vermieter keinen Eigenbedarf anmelden und das Mietverhältnis vorher nicht kündigen.
Hat Ihr Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht und nutzt er die Wohnung nach Ihrem Auszug gar nicht für den angegebenen Grund, können Sie gemäß § 280 Abs. 1 BGB Schadensersatz verlangen. Darunter können beispielweise Kosten für den Umzug, einen Anwalt oder Renovierungen für die neue Wohnung fallen.