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Mietverträge haben kein Widerrufsrecht: Sobald der Vertrag unterzeichnet wurde, ist er für beide Parteien bindend.

Mietvertrag prüfen: So spüren Sie unwirksame Klauseln auf

Mietverträge erstrecken sich oft über zahlreiche Seiten und enthalten Regelungen zu sämtlichen Eventualitäten. Bei all den Regelungen schleichen sich häufig auch unwirksame Klauseln ein. Wie Sie Ihren Mietvertrag auf Herz und Nieren prüfen, erfahren Sie in diesem Ratgeber.

Die wichtigsten Informationen auf einen Blick

  • Bei Mietverträgen gibt es kein Widerrufsrecht: Ist der Vertrag einmal unterzeichnet, ist er für beide Parteien bindend.
  • Der Deutsche Mieterbund (DMB) geht davon aus, dass etwa 90 Prozent aller in Deutschland geschlossenen Mietverträge unwirksame Klauseln enthalten.
  • Eine unwirksame Klausel muss kein Nachteil sein: Oft können Mieter diese schlicht ignorieren. Der restliche Mietvertrag ist trotzdem gültig.

Mietvertrag prüfen: So geht's!

Ist der Mietvertrag einmal unterzeichnet, gibt es kein Zurück mehr. Ein 14-tägiges Widerrufsrecht, wie es von vielen anderen Rechtsgeschäften bekannt ist, gibt es hier nicht. Möchten Sie als Mieter die Wohnung nach Abschluss des Vertrags doch nicht beziehen, müssen Sie sich an die jeweilige Kündigungsfrist halten und entsprechend auch so lange die vereinbarte Miete zahlen.

Aus diesem Grund ist es unerlässlich, den Mietvertrag vor der Unterzeichnung einer eingehenden Prüfung zu unterziehen. Prüfen Sie hierzu zunächst, ob alle Standardinformationen korrekt wiedergegeben sind. Dazu zählen:

  • Name und Anschrift des Vermieters
  • Name und Anschrift aller Hauptmieter
  • Genaue Bezeichnung des Wohnobjekts (Adresse, Stockwerk, ggf. Wohnungsnummer)
  • Höhe der Miete
  • Beginn des Mietverhältnisses

Hat hier alles seine Richtigkeit, können Sie sich nun den zahlreichen weiteren Regelungen widmen. Um Ihnen die Vertragsprüfung einfacher zu machen, haben wir im Folgenden die sieben häufigsten unwirksamen Klauseln für Sie zusammengetragen.

Kleine Schönheitsreparaturen müssen Mieter selbst vornehmen.

Starre Schönheits­reparatur­klauseln

Rein rechtlich ist der Vermieter für Schönheitsreparaturen wie Streichen und Tapezieren zuständig. Allerdings übertragen die meisten Vermieter diese Aufgabe auf Ihre Mieter, was grundsätzlich auch zulässig ist. Soll der Mieter diese Aufgaben übernehmen, so muss dies im Mietvertrag geregelt sein. Dabei ist jedoch darauf zu achten, dass die Schönheitsreparaturklauseln angemessen und nicht zu starr formuliert sind.

Weit verbreitet sind unter anderem starre Fristenklauseln. Der Mietvertrag sieht hierbei beispielsweise vor, dass Küche, Bad und Dusche alle drei Jahre, Wohn- und Schlafräume alle fünf Jahre und Nebenräume alle sieben Jahre zu renovieren sind. Eine derartige Fristenvereinbarung ist unwirksam, da sie den tatsächlichen Zustand der Wohnung außer Acht lässt. So nutzt ein Raucher-Pärchen eine Wohnung beispielsweise schneller ab als ein alleinstehender Nichtraucher. Doch Vorsicht: Die Klausel kann durch aufweichende Zusätze durchaus wirksam sein. Steht in Ihrem Mietvertrag etwa, dass Sie „die Küche in der Regel alle drei Jahre renovieren müssen“, so handelt es sich nicht um eine starre Frist. An diese Regelung müssen Sie sich halten. Kürzer als die oben genannten Zeiträume sollten die Fristen jedoch nicht ausfallen.

Gut zu wissen: Übernehmen Sie eine unrenovierte Wohnung, so können Sie nur zur Endrenovierung verpflichtet werden, wenn Sie dafür eine angemessene Entschädigung erhalten. Diese kann beispielsweise darin bestehen, dass Sie während der ersten drei Monate keine Miete zahlen müssen. Verschlechtert sich der Zustand Ihrer unrenoviert übernommenen Wohnung im Laufe der Jahre und möchten Sie dies ändern, so müssen Sie die Kosten für die Renovierung als Mieter nicht alleine tragen. Immerhin würden Sie die Wohnung dann in einem besseren Zustand abgeben, als Sie sie zu Beginn des Mietverhältnisses vorgefunden haben.

Der Bundesgerichtshof (BGH) urteilte diesbezüglich im Juli 2020, dass die Kosten in einem solchen Fall jeweils zur Hälfte von Mieter und Vermieter übernommen werden müssen (Az. VIII ZR 163/18)

Kleinreparatur­­klausel ohne Deckelung

Bei Kleinreparaturen handelt es sich gemäß § 28 der zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) um kleine Instandhaltungsarbeiten, die nur „das Beheben kleinerer Schänden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden“ umfassen.

Der Mieter kann per Mietvertrag dazu verpflichtet werden, die Kosten für derartige Kleinreparaturen zu übernehmen. Hierzu zählen unter anderem ein tropfender Wasserhahn oder ein defektes Kochfeld. Allerdings ist die Klausel nur wirksam, wenn die Kosten hierfür in zweierlei Hinsicht gedeckelt sind:

  • Obergrenze je Einzelreparatur: Diese liegt üblicherweise bei 100 Euro.
  • Maximalbetrag je Jahr: Dieser liegt üblicherweise bei acht Prozent der jährlichen Nettokaltmiete.

Eine pauschale Formulierung (zum Beispiel „Der Mieter übernimmt Kleinreparaturen.“) ist entsprechend nicht wirksam. Sie können die Regelung dann getrost ignorieren und Ihren Vermieter auf die unwirksame Klausel hinweisen.

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Zu lange Mindestmietdauer

Immer mehr Mietverträge sehen eine Mindestmietdauer vor. Das liegt daran, dass die Suche nach neuen Mietern für den Vermieter meist mit Leerstand und infolge mit finanziellen Einbußen einhergeht. Grundsätzlich kann per Mietvertrag ein Kündigungsausschluss für eine bestimmte Zeit vereinbart werden. Dieser muss jedoch für beide Parteien gleichermaßen gelten. Eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund – etwa weil der Mieter die Miete nicht zahlt oder weil der Vermieter den ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung nicht gewährleistet – ist natürlich weiterhin möglich.

Da eine Mindestmietdauer in der Realität den Mieter wesentlich stärker benachteiligt als den Vermieter, darf Sie der Rechtssprechung zufolge nicht beliebig lange angesetzt werden. Die meisten Gerichte gehen davon aus, dass der Kündigungsverzicht maximal vier Jahre lang gelten darf (z. B. BGH-Urteil vom 8.12.2010, Az. VIII ZR 86/10).

Abweichende Wohnungsgröße

Wenn Sie in einer Mietwohnung leben und noch nie selbst zum Maßstab gegriffen haben, sollten Sie dies schleunigst nachholen. Denn wenn die tatsächliche Wohnungsgröße von der im Mietvertrag angegebenen Wohnungsgröße abweicht, können Sie einige Rechte geltend machen.

Bei signifikanten Abweichungen von über zehn Prozent liegt beispielsweise ein Mietmangel vor, der Sie zur Mietminderung berechtigt. Wie viel Sie monatlich weniger zahlen müssen, hängt ganz davon ab, wie deutlich der Unterschied ist. Sollen Sie für Ihre vermeintliche 100qm-Wohnung etwa 1.000 Euro Miete zahlen und stellen Sie nachträglich fest, dass Ihnen eigentlich nur 85 qm zur Verfügung stehen, so können Sie für die Differenz von 15 qm eine Mietminderung von 150 Euro geltend machen.

Auch wenn der Unterschied weniger als zehn Prozent beträgt, kann er im Mieteralltag wichtig sein. Zwar können Sie dann keine Mietminderung geltend machen, doch darf der Vermieter bei einer Mieterhöhung oder einer Anpassung der Betriebskosten nur die tatsächliche Wohnfläche als Berechnungsgrundlage verwenden. Entsprechend fallen Miet- oder Betriebskostenerhöhung geringer aus.

All diese Regeln gelten im Übrigen selbst dann, wenn im Mietvertrag nur eine ungenaue Angabe – wie etwa „ca. 100 qm“ – gemacht wurde. Der Bundesgerichtshof urteilte im Jahr 2010, dass derart schwammige Angaben den Vermieter nicht von seinen Pflichten entbinden.

Doch Vorsicht: Der Vermieter ist nicht dazu verpflichtet, überhaupt eine Wohnfläche im Mietvertrag zu nennen. Oft wird die Wohnung dann „wie gesehen“ vermietet. Auch wenn die Wohnfläche im Nachhinein meist auf der Nebenkostenabrechnung angegeben ist oder zuvor in der Immobilienanzeige genannt wurde, schmälert dies Ihre Rechte als Mieter. Derartige Angaben sind nicht bindend, weshalb es für Sie wesentlich schwerer wird, eine Mietminderung durchzusetzen oder gegen eine ungerechtfertigt hohe Mieterhöhung abzuwehren.

Nebenkosten­abrechnung trotz fehlender Betriebskosten­vereinbarung

Grundsteuer, Warmwasser, Hausstrom und Co. sind nicht gerade günstig. Zwar muss diese Gebühren grundsätzlich der Vermieter zahlen, doch kann er sie vertraglich auf den Mieter umlegen. Die umlagefähigen Betriebskosten sind dabei in § 2 der Betriebskostenvereinbarung (BetrKV) abschließend definiert.

Doch die Umlage auf den Mieter ist nur dann wirksam, wenn dieser vorher genau weiß, wofür er aufkommen muss. So kann der Vermieter im Mietvertrag entweder alle umgelegten Betriebskosten aufzählen oder schlicht auf die umlagefähigen Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV verweisen. Zusätzlich Gebühren, die in § 2 BetrKV nicht genannt sind, dürfen nicht abgerechnet werden. Auch sollte im Mietvertrag der gewählte Verteilerschlüssel angegeben sein. Fehlt die Angabe, so muss der Vermieter gemäß § 556a Abs. 1 BGB quadratmetergenau nach dem Anteil der Wohnfläche abrechnen.

Enthält Ihr Mietvertrag keine Betriebskostenklausel, so müssen Sie diese auch nicht zahlen. Fischen Sie dann doch eine Betriebskostenabrechnung aus dem Briefkasten, sollten Sie Widerspruch einlegen.

Pauschales Tierhaltungsverbot

In vielen Mietverträgen ist nach wie vor der folgende Passus zu finden: „Die Haltung von Haustieren ist untersagt.“ Dieses pauschale Verbot ist jedoch unwirksam, da es auch die Haltung von Kleintieren wie Hamstern und Meerschweinchen untersagt. Kleintiere bei sich aufzunehmen ist jedoch immer erlaubt.

Wirksam ist hingegen, wenn im Mietvertrag steht, dass der Vermieter der Haltung von Haustieren – mit Ausnahme von Kleintieren – zustimmen muss. Hier handelt es sich nicht um eine pauschale Regelung, sondern um eine Einzelfallentscheidung. Möchten Sie in diesem Fall eine Katze oder einen Hund zu sich holen, so müssen Sie den Vermieter vorab um sein Einverständnis bitten. Ablehnen kann er Ihre Bitte jedoch nur aus gutem Grund, etwa weil ein Nachbar gegen das jeweilige Tier allergisch ist, weil die hochwertige Ausstattung der Wohnung durch das Tier beschädigt werden könnte oder weil die Wohnung für eine artgerechte Haltung schlicht zu klein ist. Ist das Verbot gut begründet, so ist es auch wirksam. Widersetzen Sie sich und nehmen Sie heimlich ein Tier bei sich auf, so müssen Sie mit einer Abmahnung und im schlimmsten Fall sogar mit einer Kündigung rechnen.

Ausschluss von Rechten

Gerade unerfahrene Vermieter haben oft Angst davor, bei Mietmängeln für teure Instandhaltungsreparaturen aufkommen oder Mietminderungen hinnehmen zu müssen. Um dem vorzubeugen, werden klassische Mieterrechte wie das Recht auf Mietminderung oder der Beseitigungsanspruch bei Mietmängeln ausgeschlossen. Eine derartige Klausel könnte etwa so aussehen: „Die Mietsache wird wie besichtigt übergeben. Mängelrügen sind ausgeschlossen.“

Derartige Vereinbarungen sind jedoch nicht wirksam. Der Vermieter ist dazu verpflichtet, den vertragsmäßig vereinbarten Gebrauch der Mietsache sicherzustellen und für eine mangelfreie Wohnung zu sorgen. Versagt bei Ihnen etwa im Winter die Heizung, schließt das Türschloss nicht mehr richtig oder macht sich aufgrund baulicher Mängel Schimmel im Badezimmer breit, so können Sie in jedem Fall auf die Beseitigung der Mängel bestehen und gegebenenfalls Mietminderung geltend machen. Der Vermieter kann sich nicht auf den vereinbarten Haftungsausschluss berufen und einfach untätig bleiben.

Was tun bei unwirksamen Klauseln im Mietvertrag?

Eine unwirksame Klausel im Mietvertrag bedeutet in der Regel nicht, dass der gesamte Mietvertrag unwirksam ist. Für Sie als Mieter bedeutet das: Finden Sie eine unwirksame Klausel, können Sie diese in vielen Fällen einfach ignorieren. Werden Mängelrügen etwa pauschal ausgeschlossen und stellen Sie ein paar Monate nach Einzug fest, dass die Heizung nicht funktioniert, so sollten Sie dies Ihrem Vermieter melden. Er muss die Heizung reparieren lassen und auch für die Kosten aufkommen. Auf die unwirksame Klausel kann er sich nicht beziehen.

Viele Mieter fragen sich, ob sie den Vermieter noch vor der Vertragsunterzeichnung auf unwirksame Klauseln hinweisen sollen. Bedenken sollten Sie hierbei, dass das Mietverhältnis noch nicht offiziell geschlossen ist. Weisen Sie ihren Vermieter etwa darauf hin, dass die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist und dass Sie daher nicht planen, die Arbeiten durchzuführen, könnte er sich spontan für einen anderen Mieter entscheiden, der weniger Konfliktpotenzial verheißt. Oft ist es daher besser, den Vertrag schlicht zu unterzeichnen – inklusive der unwirksamen Klauseln. Auch Ihre Unterschrift macht rechtswidrige Vereinbarungen nicht wirksam. Im Zweifelsfall empfiehlt es sich, den Vertrag vor der Unterzeichnung von einem Anwalt prüfen zu lassen: Da der Teufel oft im Detail liegt, können Sie sich so ganz sicher sein, welche Klauseln wirklich bestand haben und welche nicht.

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