Inhaltsübersicht
Die wichtigsten Informationen auf einen Blick
- Bei der Kündigung einer Wohnung müssen Mieter in der Regel eine dreimonatige Kündigungsfrist einhalten. Ein Sonderkündigungsrecht besteht unter anderem bei einer Mieterhöhung.
- Vermieter dürfen den Mietvertrag nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen, etwa wegen Eigenbedarf oder rückständiger Mietzahlungen.
- Bei Streitfällen rund um Mietvertrag und Kündigung kann eine Rechtsschutzversicherung mit dem Baustein Wohnrecht hilfreich sein.
Was sind die gesetzlichen Kündigungsfristen beim Mietvertrag für Mieter?
Für Mieter in Deutschland gelten gemäß § 573c BGB klare gesetzliche Kündigungsfristen: Bei der ordentlichen Kündigung des Mietvertrags ist eine Frist von drei Monaten einzuhalten. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen, damit die Kündigung zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam ist.
Wichtig ist, dass Sie den Mietvertrag schriftlich und mit eigenhändiger Unterschrift aller Hauptmieter kündigen. Sie können eine Kündigung daher nicht per E-Mail, SMS oder Telefon aussprechen. Schicken Sie den Brief an den Vermieter am besten per Einschreiben, um einen Nachweis zu haben.
Mietvertrag – wann kündigen? Wenn Sie Ihre Wohnung beispielsweise zum 31. Oktober kündigen möchten, reichen Sie die Kündigung spätestens zum 3. August (dritter Werktag) ein. Der Samstag gilt bei dieser Regelung als Werktag. Sollte ein Sonntag in dem Zeitraum liegen, muss die Kündigung spätestens am 4. August beim Vermieter sein.
Wann haben Mieter ein Sonderkündigungsrecht?
Ein Sonderkündigungsrecht ermöglicht es Ihnen, den Mietvertrag mit verkürzter Frist zu kündigen – hierbei ist auch von einer außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags die Rede. In folgenden Fällen haben Sie als Mieter ein Sonderkündigungsrecht:
- Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder nach Modernisierung (§ 561 BGB)
- Modernisierungsmaßnahmen (§ 555e BGB)
Kündigung des Mietvertrags bei Wohngemeinschaften
Wohngemeinschaften setzen sich üblicherweise aus mehreren Personen zusammen. Sie können entweder gemeinsam als Hauptmieter eine Wohnung mieten oder beispielsweise einzelne WG-Zimmer an Dritte untervermieten. Deshalb können sich verschiedene Kündigungsmodalitäten ergeben:
- Falls es einen Hauptmieter gibt, ist nur diese Person dazu berechtigt, das Mietverhältnis für die Wohnung zu kündigen. Die Untermieter können den Mietvertrag (mit dem Hauptmieter) mit einer dreimonatigen Frist kündigen. Für möblierte Zimmer gilt eine verkürzte Kündigungsfrist von 14 Tagen.
- Wenn alle Bewohner als Hauptmieter im Mietvertrag stehen, dürfen sie das Mietverhältnis nur gemeinsam kündigen. Möchte ein Mieter ausziehen, bedarf es der Zustimmung der anderen und des Vermieters.
Welche Kündigungsfristen beim Mietvertrag gibt es für Vermieter?
Mieter in Deutschland genießen Kündigungsschutz. Ein Mietvertrag lässt sich durch Vermieter deswegen nur in Ausnahmefällen ordentlich kündigen.
Gründe für die Kündigung des Mietvertrags
Für eine Kündigung durch den Vermieter muss einer der Kündigungsgründe gemäß § 573 BGB vorliegen:
- Pflichtverletzung: Eine Kündigung des Mietvertrags ist möglich, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten verletzt. Eine erhebliche Pflichtverletzung liegt beispielsweise vor, wenn der Mieter wiederholt und auch nach Abmahnung gegen den Hausfrieden verstößt.
- Eigenbedarf: Falls der Vermieter die Wohnung selbst benötigt, kann er Eigenbedarf anmelden. Darunter fallen auch Familienangehörige und Angehörige des Haushalts des Vermieters. Hierbei gelten allerdings strenge Voraussetzungen, ob und in welchem Umfang tatsächlich ein konkreter Bedarf besteht.
- Wirtschaftliche Verwertung: Plant der Vermieter eine umfassende Sanierung des Gebäudes oder einen Verkauf, ist unter Umständen eine Kündigung gerechtfertigt. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses muss mit erheblichen Nachteilen für den Vermieter einhergehen.
Kündigungsfrist für Wohnung bei Kündigung durch den Vermieter
Die Fristen bei einer ordentlichen Kündigung des Mietvertrags richten sich nach der Wohndauer des Mieters:
- Mietdauer von bis zu fünf Jahren: Kündigungsfrist von drei Monaten
- Mietdauer zwischen fünf und acht Jahren: Kündigungsfrist von sechs Monaten
- Mietdauer von mehr als acht Jahren: Kündigungsfrist von neun Monaten
- Mietdauer von mehr als zehn Jahren bei Altmietverträgen: Kündigungsfrist von zwölf Monaten
Hinweis: Der besondere Kündigungsschutz gilt ausnahmsweise nicht bei:
- Einliegerwohnungen in Ein- oder Zweifamilienhäusern
- Zwangsversteigerungen von Mietobjekten
Wohnung kündigen ohne Frist: Wann ist eine fristlose Kündigung erlaubt?
Eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietvertrags ist für Mieter und Vermieter nur aus „wichtigem Grund“ erlaubt. Wie der Name schon vorgibt, müssen Sie dann keine Kündigungsfrist für den Mietvertrag einhalten.
Fristlose Kündigung durch Mieter
Eine fristlose Kündigung (§ 543 und § 569 BGB) durch den Mieter kommt infrage, wenn zum Beispiel erhebliche Gesundheitsrisiken durch Schimmelbefall bestehen. Mieter sind allerdings zunächst dazu verpflichtet, den Vermieter über die Mängel zu informieren und eine Abhilfefrist zu setzen. Wenden Sie sich deshalb an einen Mieterverein und lassen Sie sich im Einzelfall beraten, welche Kündigungsmöglichkeiten Sie haben.
Fristlose Kündigung durch Vermieter
Der Vermieter darf den Mietvertrag kündigen, wenn eine schwerwiegende Vertragsverletzung vorliegt. Diese Voraussetzung kann insbesondere bei Mietrückständen (§ 543 BGB) gegeben sein:
- Der Mieter hat die Miete für zwei aufeinanderfolgende Monate nicht oder nur teilweise gezahlt und ist mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand.
- Der Mieter schuldet mindestens zwei Monatsmieten.
Was gibt es hinsichtlich der Kaution zu beachten?
Nach Kündigung der Wohnung bekommt der Mieter seine Kaution inklusive Zinsen zurück. Vermieter dürfen allerdings offene Forderungen mit der Mietkaution verrechnen. Dazu gehören rückständige Mieten, Schadensersatzansprüche wegen Beschädigungen und unterlassene Schönheitsreparaturen. Eine gesetzliche Frist zur Kautionsrückzahlung gibt es zwar nicht, Vermieter sollten jedoch innerhalb von drei bis sechs Monaten ihre Ansprüche prüfen.
Streitigkeiten mit dem Vermieter oder Mieter? Rechtsschutzversicherung hilft!
Bei mietrechtlichen Konflikten – etwa wegen einer außerordentlichen Kündigung oder verspäteter Mietzahlungen – kann Sie eine Rechtsschutzversicherung unterstützen. Der Baustein Wohnrechtsschutz in der Rechtsschutzversicherung kann daher sowohl für Mieter als auch für Eigentümer von Mietobjekten sinnvoll sein. Die Versicherung übernimmt die Kosten für Anwalt, Gericht und Gutachter, sodass Sie Ihr Recht ohne finanzielles Risiko durchsetzen können.
