Die wichtigsten Informationen auf einen Blick
- Wenn sich der Zustand der Wohnung seit Beginn des Mietvertrags verschlechtert hat, können Sie prinzipiell die Miete mindern.
- Das geht aber nur, wenn die „Nutzungsmöglichkeit der Wohnung“ spürbar und nachweisbar eingeschränkt ist.
- Kürzen Sie die Miete ohne ausreichenden Grund, kann das ein Grund für den Vermieter sein, das Mietverhältnis zu kündigen. Sie sollten bei der Mietminderung also mit Bedacht vorgehen!
Was rechtfertigt eine Mietminderung?
Die wichtigste Voraussetzung für eine Mietminderung ist, dass Sie Ihre Wohnung nicht mehr in vollem Umfang nutzen können. Das gilt zum Beispiel in folgenden Fällen:
1. Wenn die Heizung im Sommer ausfällt, können Sie die Wohnung trotzdem problemlos nutzen, weshalb Sie auch weiterhin die volle Miete zahlen müssen. Im Januar sieht die Sache aber ganz anders aus: Eine nicht beheizbare Wohnung dürfte im Winter auf jeden Fall als „nur eingeschränkt nutzbar“ gelten.
2. Feuchtigkeitsprobleme und Schimmelbildung stellen ebenfalls eine Einschränkung der Nutzbarkeit dar – schließlich gefährden sie die Gesundheit.
3. Und das Gleiche gilt für Lärmbelästigungen, von denen ebenfalls erhebliche gesundheitliche Probleme ausgehen können. Ausnahmen gibt es zum Beispiel bei energetischen Modernisierungen: Wenn das Haus gedämmt wird, müssen Sie drei Monate mit entstehenden Unannehmlichkeiten leben. Erst wenn die Modernisierung länger dauert, können Sie die Miete mindern.
Das Gesetz kennt übrigens auch den „unerheblichen“ Mangel, der leicht erkennbar und mit geringen Kosten zu beseitigen ist. Wenn der Ausfall des Heizkörpers also offensichtlich nur darin begründet ist, dass ein Entlüfter kaputt ist, dürfen Sie zwar den Vermieter anmahnen, den Entlüfter zu reparieren. Da Ihnen dies aber prinzipiell auch selbst zumutbar ist, könnte eine Mietminderung zu Problemen führen. Auch wenn Sie beispielsweise Silberfische im Badbereich entdeckt haben, ist es Ihnen zumutbar, diese selbst mithilfe von geeigneten Mitteln zu vertreiben.
Grundsatz: Der Mangel muss neu oder erst neu erkannt worden sein
Wichtig ist auch, dass der Mangel erst nach Beginn des Mietverhältnisses aufgetreten oder bemerkt worden ist. Wenn Sie das Problem schon vor Unterzeichnung des Mietvertrags erkennen konnten, riskieren Sie mit einer Mietminderung die Kündigung. Und natürlich ist eine Minderung auch dann ausgeschlossen, wenn der Mangel explizit oder implizit im Mietvertrag aufgeführt ist. Wenn Sie etwa im Sommer einziehen und erst im Spätherbst bemerken, dass Sie nicht heizen können, ist es irrelevant, ob die Heizung schon im Winter zuvor kaputt war. Sie dürfen die Miete mindern. Haben Sie aber einen gut sichtbaren Schimmelfleck im Keller übersehen, stehen Ihre Chancen eher schlecht.
Die Frage, ob ein Mangel bereits vor Unterschrift oder Einzug erkennbar war, beschäftigt regelmäßig die Gerichte. Auf bestimmte Dinge muss Sie der Vermieter nämlich nicht unbedingt hinweisen. Wenn Sie es versäumt haben, die Wohnung bei der Besichtigung oder der Übergabe gründlich in Augenschein zu nehmen, befinden Sie sich möglicherweise in einer „grob fahrlässigen Unkenntnis“ des Mangels und eine Mietminderung ist ausgeschlossen.
Tipp: Diesem Problem können beide Parteien zumindest teilweise vorbeugen, indem sie ein umfassendes Übergabeprotokoll anfertigen und dabei auf die häufigsten Probleme von Wohnräumen achten. Falls Mängel zutage treten, sollten diese zusammen mit einer Frist, innerhalb derer sie beseitigt werden müssen, festgehalten werden.
Ist es wichtig, wer den Mangel verschuldet hat?
Bei einem Mietmangel kommt es nicht darauf an, ob der Vermieter diesen verschuldet hat oder nicht. Wird etwa direkt vor Ihrem Schlafzimmer eine große Baustelle errichtet und geht davon erheblicher Lärm aus, können Sie eine Mietminderung geltend machen. Dass auch der Vermieter nichts für die Baustelle kann, spielt hier keine Rolle.
Anders sieht die Sache aus, wenn Sie für den Schaden selbst verantwortlich sind: Falls Sie die Wohnung beispielsweise nie oder nur selten lüften und dadurch ein Schimmelproblem auftritt, wäre eine Kürzung der Miete ungerechtfertigt und Grund für eine fristlose Kündigung durch den Vermieter.
Wodurch kann ich meinen Anspruch auf geminderte Miete verwirken?
Sollte Ihnen ein gravierender Mangel an der Mietsache auffallen und Sie entrichten dennoch über einen längeren Zeitraum die volle Miete, dann verwirken Sie unter Umständen Ihr Recht auf Mietkürzung. Gerichte gestehen dann regelmäßig dem Vermieter das Recht zu, aus Ihrer Zahlung abzuleiten, dass Sie keine Mietminderung geltend machen möchten. Anders sieht die Sache aus, wenn der Vermieter eine Beseitigung des Schadens in Aussicht stellt und Sie nur deshalb die volle Miete weiter bezahlen.
Auch wenn Sie einen ernsthaften Versuch der Mängelbeseitigung verhindern oder verweigern, verwirken Sie meist Ihr Recht auf Kürzung.
Im Zweifel sollten Sie sich von einem Anwalt oder einem Mieterverein beraten lassen, um nicht durch bloßes Nichtstun auf Ihr Recht zu verzichten.
Wichtig: Beachten Sie bitte, dass unsere Rechtsschutzversicherung nur mit Meldetarif verfügbar ist. Bevor Sie den Mietmangel mit einem Anwalt besprechen, müssen Sie uns ganz einfach telefonisch oder über das Kundenportal kontaktieren und den Rechtsschutzschaden melden. Selbstverständlich können Sie Ihren Rechtsbeistand selbst wählen. Auf Wunsch vermitteln wir gerne einen unserer Partneranwälte.
Um wie viel kann ich die Miete kürzen?
Ist Ihre Wohnung aufgrund von Mängeln in ihrer Nutzbarkeit eingeschränkt, haben Sie das Recht, Ihre Miete auf einen „angemessenen“ Betrag herabzusetzen. Leider gibt es auf die Frage, wie hoch dieser Betrag sein darf, keine pauschale Antwort. Zur besseren Orientierung gibt es zahlreiche Präzedenzfälle, doch die genauen Details des jeweiligen Falles sind für gewöhnlich sehr speziell – schließlich handelt es sich immer um Einzelfallentscheidungen.
Mietminderungstabellen
Unter dem Stichwort „Mietminderungstabelle“ finden Sie im Internet diverse Sammlungen von Einzelurteilen, oft spezifisch auf bestimmte Städte oder Verwaltungsbezirke zugeschnitten. Diese dienen natürlich nur der ersten Orientierung und sollten nicht vorbehaltlos auf den eigenen Fall angewendet werden. Zudem kommen unterschiedliche Gerichte zu teils stark abweichenden Einschätzungen, welche Kürzung angemessen ist. So kann der vollständige Ausfall der Heizung im Winter zwischen 50 und 100 Prozent Kürzung rechtfertigen.
Zur groben Orientierung hier einige Beispiele:
- Eine Mietminderung von 100 Prozent kann gerechtfertigt sein, wenn die Wohnung aufgrund eines Brandes unbewohnbar ist, aber auch, wenn eine vertraglich zugesicherte Einbauküche bei Einzug nicht vorhanden ist. Auch starke Gesundheitsgefahren rechtfertigen regelmäßig die Kürzung auf null.
- Eine Mietminderung um 50 Prozent wurde von Gerichten bestätigt, wenn Bauarbeiten den Aufenthalt im Haus tagsüber erheblich beeinträchtigen.
- Eine Mietminderung von 30 Prozent kann statthaft sein, wenn eine Taubenplage vorm Fenster Geruchs- und Lärmbelästigung mit sich bringt.
- Eine Minderung um 10 Prozent ist denkbar, wenn eine Aussicht wegen neu errichteter Bauten in der Umgebung entfällt oder Fenster undicht sind.
- Ebenfalls gibt es Urteile, wann keine Minderung erlaubt ist: Etwa, wenn einmalig Wasser in den Keller des Mieters eindringt oder sich das Parkett durch Feuchtigkeit verfärbt, ohne Schaden zu nehmen.
Eine genaue Auslegung der jeweiligen Urteile ist allerdings nicht ganz einfach – und ob das jeweils zuständige Gericht den Fall genauso beurteilen würde, lässt sich selten abschätzen. Aus diesem Grund ist eine Rechtsberatung oft unumgänglich.
Kürzung von der Warmmiete
Es wurde mehrfach gerichtlich bestätigt, dass die Mietkürzung immer von der Warmmiete, also der Nettokaltmiete plus Nebenkostenpauschale oder -vorauszahlung, zu erfolgen hat. Den geminderten Anteil an den Betriebskosten darf der Vermieter auch nicht durch eine höhere Nachzahlung zurückfordern: Sie bezahlen für den entsprechenden Zeitraum also nicht nur weniger Kaltmiete, sondern auch nur geminderte Nebenkosten. Wenn Sie für einen Abrechnungszeitraum die Miete auf null gesenkt haben, darf für diesen Zeitraum keinerlei Betriebskostenbeteiligung erfolgen. Denken Sie daher daran, auch Ihre Nebenkostenabrechnung zu prüfen.
Dauer der Minderung
Prinzipiell dürfen Sie die Miete so lange kürzen, bis der Mangel beseitigt wurde. Sobald der Gebrauchswert der Wohnung vollständig wiederhergestellt wurde, müssen Sie auch wieder die volle Miete entrichten. Sollte eine Nachbesserung des Vermieters die Probleme nur teilweise behoben haben, müssen Sie anschließend natürlich eine höhere gekürzte Miete bezahlen – im schlimmsten Fall müssen Sie sich wiederum einen passenden Minderungswert erarbeiten.
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Wie Sie Ihre Mietminderung durchsetzen können
Wie bei vielen anderen Rechtsproblemen auch ist das Wichtigste für eine wirksame Mietminderung bei Mängeln, nicht einfach abzuwarten, sondern möglichst schnell tätig zu werden. Sobald Ihnen ein (eventueller) Mangel auffällt, sollten Sie diesen detailliert dokumentieren. Denn wenn der Fall vor Gericht landet, sind Sie als Mieter in der Beweispflicht. Bei sichtbaren Schäden bieten sich Fotos an. Bei wiederkehrenden, nicht unbedingt sichtbaren Problemen wie Lärmbelästigungen sollten Sie Audioaufnahmen oder Videos anfertigen.
Zusätzlich sollten Sie ein detailliertes Störungsprotokoll oder -tagebuch anlegen, in dem Sie festhalten, wann und wie häufig die Störung auftrat und inwiefern Sie in Ihrer Lebensqualität beeinträchtigt wurden.
Mängelanzeige an den Vermieter
Sobald sich der Verdacht erhärtet, dass es sich um einen Minderungsgrund handelt, müssen Sie den Mangel Ihrem Vermieter schriftlich anzeigen und Abhilfe innerhalb einer angemessenen Frist verlangen. Denn bevor der Vermieter nicht nachweislich Kenntnis vom vorliegenden Mangel erlangt hat, dürfen Sie die Miete keinesfalls kürzen. Behalten Sie sich in der Mängelanzeige die Mietminderung ausdrücklich vor – dies ermöglicht es Ihnen unter Umständen, rückwirkend weniger Miete zu zahlen.
Was „angemessen“ hinsichtlich einer Frist bedeutet, ist leider nicht klar definiert. Sie sollte so lange bestehen, dass der Vermieter den Mangel innerhalb der vorgegebenen Zeit beseitigen kann. Je nachdem wie dringend das Problem ist, kann die Frist auch sehr knapp ausfallen – etwa bei Wasserschäden oder Schimmelbefall.
Mängelbeseitigung: Der einvernehmliche Weg
Wenn Sie mit Ihrem Vermieter gut auskommen, sollte eine gemeinsame Besichtigung der Immobilie selbstverständlich sein. Besprechen Sie, wie der Mangel beseitigt werden kann, und bis wann das passieren muss. Am besten vereinbaren Sie eine realistische Frist und halten diese schriftlich fest.
Mängelbeseitigung: Der Weg der Selbsthilfe
Falls die Mängelanzeige auch nach einiger Zeit erfolglos bleibt, dürfen Sie den Mangel auf eigene Faust beseitigen. Beauftragen Sie eventuell nötige Handwerker in Ihrem Namen, denn Sie haben keine Vollmacht des Vermieters! Sie müssen also alle Kosten zunächst selbst auslegen, können diese aber vom Vermieter zurückfordern.
Der letzte Ausweg: Mietminderung
Wenn alles nichts hilft und Sie den Mangel nicht selbst abstellen können, dürfen Sie die Miete mindern. Spätestens jetzt sollten Sie darüber nachdenken, Ihren Fall mit einem Rechtsbeistand zu besprechen, um keine Kündigung wegen Mietrückstands zu riskieren. Am besten wenden Sie sich hierzu an Ihre Rechtsschutzversicherung, die Ihnen einen geeigneten Experten empfehlen kann.
Weisen Sie Ihren Vermieter unbedingt schriftlich darauf hin, ab welchem Zeitpunkt Sie die Miete um welchen Prozentsatz mindern. Schildern Sie dabei auch nochmals die genauen Gründe hierfür und legen Sie eventuelle Belege bei. Und natürlich sollten Sie nun den Dauerauftrag für die Mietzahlung anpassen.
Welche Probleme drohen, wenn ich die Miete mindere?
Die Mietminderung ist ein mächtiges Instrument für Mieter, um eine Beseitigung erheblicher Mängel zu erzwingen oder zu beschleunigen. Leichtfertig sollte man es aber nicht einsetzen: Im schlimmsten Fall darf der Vermieter fristlos wegen Mietrückstands kündigen, sollte sich die Kürzung als ungerechtfertigt herausstellen.
In diesen drei Fällen ist eine fristlose Kündigung durch den Vermieter möglich:
- Sie zahlen zwei Monate in Folge die Miete nicht zum vereinbarten Termin.
- Sie zahlen zwei Monate in Folge nur einen Teil der Miete und Ihr Rückstand beläuft sich auf insgesamt mehr als eine Monatsmiete.
- Sie zahlen über einen längeren Zeitraum keine oder zu wenig Miete und Ihr Rückstand beläuft sich insgesamt auf mehr als zwei Monatsmieten.
Wenn Sie die Miete kürzen wollen, aber eine Kündigung befürchten, bietet sich das folgende Vorgehen an. Kündigen Sie die Mietminderung nur an und teilen Sie dem Vermieter mit, dass Sie die Differenz zwischen geminderter Miete und voller Miete einstweilen unter Vorbehalt weiter bezahlen. Nach einiger Zeit können Sie dann nachfragen, ob der Vermieter die Kürzung akzeptiert – und rückwirkend die Erstattung der zu viel gezahlten Miete verlangen. Im Streitfall müssen Sie diese dann aber vor Gericht einklagen, was mit einem Kostenrisiko verbunden ist. Mit dieser Methode verhindern Sie, dass Sie in Rückstand geraten, denn Sie haben ja stets die volle Miete entrichtet. Gleichzeitig sichern Sie aber Ihr Recht auf Minderung.
